La mesa del Congreso acaba de instar al Gobierno a que estudie los cambios normativos necesarios para que la ejecución por impago de una hipoteca finalice con la entrega de la vivienda. El mecanismo que se quiere instaurar es la limitación de la responsabilidad hipotecaria a la propia vivienda, de tal manera que si dejamos de pagar la hipoteca, con la ejecución hipotecaria finalicen nuestras deudas y responsabilidades futuras en el caso de no cubrir totalmente la deuda con la entidad financiera. El jingle-mail o efecto sonajero que se produce cuando los deudores hipotecarios dejan las llaves de la vivienda hipotecada.

Este cambio implicaría tomar el mismo formato hipotecario que se lleva a cabo en varios estados de EEUU, con lo cual, es un sistema que ya existe. Dentro de nuestro ordenamiento jurídico ya se pueden limitar la responsabilidad hipotecaria a la garantía del crédito, tal y como dice el art 140 de la Ley Hipotecaria eximiendo al deudor del art 1.911 del Código Civil. Claro está que para aplicar esta limitación, se tiene que pactar así entre la entidad financiera y el deudor. Los cambios legales que se pretenden incluir quieren definir las hipotecas con este límite por defecto, con lo cual, las consecuencias son muy variadas.

Esta modificación no puede ser retroactiva, dado que se perjudican las garantías de una parte y daríamos muestras de tener el mismo sistema jurídico de cualquier “república bananera”. Es decir, a nadie se le obliga a firmar una hipoteca, con lo cual, no podemos permitir que la modificación de garantías sea retroactiva y que el ladrillazo de las entidades financieras lo terminemos pagando entre todos vía impuestos y rescates a entidades financieras. Quién se haya metido en una hipoteca que no pueda pagar, sobretasada y al 120% que apechugue y pague letras por el resto de sus días, aunque haya perdido la vivienda.
Una vez se modifique este tipo de responsabilidad, algunos pueden pensar que tendrán más fácil adquirir una vivienda. En absoluto, dado que los criterios de concesión hipotecaria serán mucho más estrictos por parte de las entidades financieras. Sobre todo, el porcentaje de financiación que se concede sobre la tasación de la finca. Este porcentaje dificilmente superará el 50% con el mercado inmobiliario en situación normal. Con la situación actual del mercado, acceder a una hipoteca limitada sólo al bien es una lotería, sin olvidar uqe tendremos que disponer de una importante cantidad de cash para poder comprar cualquier bien.

En definitiva, cerrar las garantías no va a mejorar la situación del mercado inmobiliario ni las necesidades de las economías domésticas. Si alguien cree que las entidades financieras van a conceder hipotecas alegremente para comerse los ladrillos, están muy equivocados y por supuesto, una modificación de este tipo, va a acabar con la cultura de la vivienda en propiedad instaurada en este pais, dado que el acceso a un inmueble requerirá disponer de una gran cantidad de dinero de manera independiente al préstamo hipotecario.

Fuente elblogsalmon

Siguiendo con la serie de Conceptos de Economía, en esta ocasión vamos a profundizar en el otro formato de contrato de alquiler de bienes muebles o inmuebles; particularmente en el contrato de arrendamiento financiero, más conocido como leasing.

El leasing es un contrato de arrendamiento financiero, con opción de compra obligatoria a ejercitar a decisión del arrendatario que se utiliza para la puesta a disposición de inmovilizado dentro de empresas y particulares. Este tipo de contrato se caracteriza por la obligatoriedad de dicha opción sobre el bien puesto a disposición.

Análisis jurídico del contrato

Este tipo de contrato mercantil es un contrato mixto, con elementos sustanciales que integran el contrato de alquiler de bienes muebles e inmuebles y con características propias de los contratos de préstamo. En nuestra normativa, su definición la obtenemos en la disposición adicional séptima de la Ley 26/1988 de disciplina e intervención de las entidades financieras. Esto implica que las sociedades de leasing que actuen como arrendadores mediante la fórmula de contratos financieros están sujetas a la supervisión y control del Banco de España.

Fuera de la definición legal de contrato de arrendamiento financiero, nos encontramos con múltiples referencias dentro de la Ley de venta a plazos de bienes muebles, la Ley del impuesto de sociedades y otras normas de menor aplicación.

Características principales del contrato de leasing

Como elemento diferenciatorio de esta tipología de contrato frente al contrato de renting, partimos de la premisa que puede existir desplazamiento de la propiedad en el momento de formalizarse el contrato con la posibilidad o no de realizar una cláusula de pacto de reserva de dominio hasta la finalización del contrato por parte del arrendador.
Para contemplar estos extremos se puso en práctica, el Registro de Bienes Muebles, apéndice de los registros de la propiedad y mercantiles de cada jurisdicción marcada. En todos los casos, el contrato está abierto a la libertad de pactos y la tónica general es que se desplace la propiedad en los bienes muebles que se deprecian en el tiempo o tienen riesgo intrínseco para el propietario como los vehículos y no se desplace la propiedad en el caso de los bienens inmuebles.

Sea como sea, el registro de bienes muebles es el lugar para dejar constancia de todos los contratos de arrendamiento financiero suscritos, con la salvedad de los registros de la propiedad para los bienes inmuebles.

A nivel financiero, el contrato tiene dos componentes diferenciadas:

Coste de recuperación del bien
Carga financiera o intereses devengados sobre el coste pendiente del bien adquirido mediante esta fórmula.

El coste de recuperación es la parte que se estipula por periodos que cubre el valor del bien en el tiempo. Esta cantidad puede ser idéntica todos los meses, creciente o decreciente en el tiempo, en función del diseño específico del plan de recuperación del coste invertido.
Respecto a la carga financiera, se representa mediante la aplicación de un tipo de interés predeterminado al coste pendiente de recuperación. Tengamos en cuenta que a la hora de formalizar un contrato de leasing, el coste inicial del desembolso coincide con el valor del bien puesto a disposición del arrendatario. Estos intereses se pueden estipular a tipo fijo o a tipo variable con un diferencial estipulado previamente.

Por la política fiscal de deducciones fiscales que existen para los contratos de arrendamiento financiero, se tiene que cumplir que la suma del coste de recuperación más el coste financiero de cada cuota estipulada sea idéntica en todos los pagos o creciente. Esta restricción fiscal de deducibilidad implica que el coste de recuperación sea creciente cuota a cuota, utilizando un sistema análogo a la amortización creciente de números dígitos.

Las cuotas de los contratos de arrendamiento financiero están sujetas al tipo general de IVA (16% actualmente y 18% en un futuro) de manera independiente al bien objeto adquirido en dicho contrato.

Por último, en los contratos de arrendamiento financiero, al contrario que en los contratos de renting, no se incluyen gastos de mantenimiento, tributos que se puedan gravar en el tiempo ni costes adicionales como puedan ser los seguros en el caso de vehículos.

Ventajas e inconvenientes de los contratos de leasing

La principal ventaja radica en el acceso a inmovilizado con financiación al 100% sin necesidad de disponer recursos adicionales. Es el vehículo adecuado para empresas que no quieran inmovilizar recursos en la adquisición de elementos.
Por contra, los principales inconvenientes los tenemos en la irrenunciabilidad a la duración pactada en el contrato y al desplazamiento final de la propiedad en muchos casos. La libertad de disposición del bien se origina mediante el acuerdo con la entidad arrendadora. supongamos un vehículo con un contrato de leasing a 4 años. Si quiero venderlo a los dos años, necesito la autorización expresa de la entidad financiera y acceder a las condiciones de cancelación anticipada estipuladas previamente en el contrato.

La otra ventaja, que a efectos prácticos no lo es tanto es la posibilidad de amortización libre que se lleva a cabo en el impuesto de sociedades en la declaración de la renta de los sujetos pasivos con actividad económica que el bien esté afecto al 100% al desarrollo de la actividad. Esta deducibilidad anticipada sólo desplaza la cuota tributaria en el tiempo, sin generar un verdadero ahorro fiscal.

Para particulares, este tipo de financiación no es siempre recomendable dado que la sujeción a IVA de este tipo de contratos al tipo general, puede provocar adquisiciones de inmovilizado más caras que si se realiza una financiación ordinaria mediante un crédito al consumo para bienes muebles.

Finalmente debemos saber que se puede formalizar un contrato de arrendamiento financiero inverso o lease-back que consiste en la venta de un bien de nuestra propiedad a una sociedad de leasing, en la que seguimos manteniendo el uso del bien vendido y obtenemos una vía de financiación más barata que una hipoteca a efectos de tratamiento en bienes inmuebles.

Fuente elblosalmon

Desde que estalló la crisis financiera internacional y se empezaron a bajar los tipos de interés no ha habido un movimiento por parte de los bancos centrales que no fuera encaminado a introducir liquidez en el sistema. Sin embargo, ayer se produjo, por primera vez, un signo en sentido contrario.La Fed ha elevado la tasa de descuento en un cuarto de punto, hasta el 0,75%.

Hasta ahora, esta tasa se situaba en el 0,5%, lo que significa que los bancos podían pedir créditos de emergencia, con vencimiento un día, a este tipo fijo. Ahora esto les costará más. Esto no quiere decir que hayan subido los tipos oficiales de interés, que se sitúan en la franja del 0-0,25%, pero es un primer paso.

Normalmente esta tasa de descuento se sitúa algo por encima de los tipos de interés oficiales, y una subida de esta tasa indica que dentro de poco habrá subidas de los tipos oficiales. La recuperación empieza a notarse en EEUU y la Fed tiene miedo de que toda la liquidez introducida en los mercados se traduzca en inflación.

En Europa no tenemos por qué seguir el camino de la Fed, pero desde luego que si Alemania y Francia siguen recuperándose (Alemania tuvo un pequeño bache el último trimestre) al final habrá subidas, lo que no vendrá nada bien a los países del sur de Europa.

Ya lo llevamos avisando desde hace tiempo, este año posiblemente subirán los tipos oficiales, y con ellos el Euribor. No hay que confiarse y pensar que los tipos de interés van a estar 20 años en el 1%. Si hay necesidad de hipotecarse, hay que tener en cuenta estas subidas.

Fuente: elblogsalmon

La morosidad bancaria sigue estable respecto los últimos meses, pero en niveles superiores al 5%, con lo que las perspectivas para el sector siguen siendo malas. Esta morosidad está distribuida entre las entidades financieras con los siguientes porcentajes:

• Entidades financieras de crédito con una tasa de mora del 10,21%
• Cajas de ahorros con un 5,05%
• Bancos con un 5,01%

• Cooperativas de crédito con un 3,76%

El total de créditos en mora asciende a 90.000 millones, sin tener en cuenta los maquillajes de balances, las daciones en pago y el resto de operaciones de camuflaje que llevan a cabo las entidades financieras. Y no podemos pasar por alto que estos datos son datos de balance que no incluyen la titulización de préstamos. Ahora sólo falta que el euribor comience a repuntar para que la burbuja crediticia explote.

Con un euribor al 1,22% y unos diferenciales de tipo de interés en variable sobre más del 90% de los créditos concedidos, el único ajuste posible para el sistema financiero y por ende el sector inmobiliario como principal lastre económico es una subida de tipos en el BCE entre un 1% y un 2%.

Las perspectivas del BCE pasan por mantener los tipos durante el primer trimestre, pero no podemos descartar que comiencen a ajustarse los tipos al alza a partir del segundo trimestre. Con las perspectivas de contracción del consumo por el alza del IVA a partir de julio junto con las tasas de paro, es muy probable que el crash que predice Niño Becerra para el segundo semestre del 2010 no sea una posición tan disparatada como afirman por algunos medios.

Este crash comenzará por las economías domésticas sobreendeudadas y sin ingresos, seguidos de las empresas inmobiliarias que sólo han refinanciado deuda prolongando la agonía. El porque yo lo valgo y el coche se paga con la hipoteca va a tener consecuencias devastadoras en breve. Sólo falta que el BCE apriete un poquito las tuercas con el euribor y eso es muy probable que suceda en breve.

Fuente : Elblogsalmon

Chiringuitos financieros hay muchos pero este va a dar que hablar en breve plazo de tiempo. Investment World Bancorp es una “entidad financiera” que opera desde Nueva Zelanda y que según la propia compañía se propone montar el gran banco de internet.

Esta entidad permite aperturar cuentas, emitir tarjetas de débito y crédito, contratar plazos fijos y cuentas para hipotecas dentro de España. Curiosamente, esta entidad no aparece registrada en el Banco de España como entidad extracomunitaria que opera sin establecimiento permanente dentro de nuestro territorio. Conclusión: chiringuito financiero que espero que el Banco de España tome cartas en el asunto cuanto antes. No obstante, esta gente va más lejos y ahí está el truco de captación de capitales de forma importante.

Esta empresa tiene una inmobiliaria asociada para formalizar la compra de viviendas sin préstamos hipotecarios, según dicen ellos mismos. He solicitado información para comprobar cómo funciona el mecanismo de financiación asociado con Investment World y ha sido materialmente imposible obtener una respuesta.

Como es obvio, la estructura piramidal está presente en la captación de recursos financieros, pero en este caso, intuyo que la captación va a ser más elevada al vincularse las adquisiciones inmobiliarias con depósitos bastantes muy elevados. O incluso es probable que se formalicen contratos de alquiler con opción a compra con algunos desesperados por vender o bien han conseguido algunos promotores incautos que les hayan cedido las viviendas en venta. Pero estoy seguro que obligarán a domiciliar la nómina, contratar tarjetas o similares dentro de “su entidad financiera”.

Como es lógico, un chiringuito financiero es cualquier empresa que capte recursos financieros o retribuya capitales que no esté supervisado por el banco de España. Para los amantes de estructuras piramidales, recordadles que no existe garantía del Fondo de Garantía de Depósitos.

Para que veais cómo el chiringuito canta a la legua, las tarjetas de débito o crédito, son tarjetas prepago de débito emitidas por un banco mexicano (a determinar) con moneda local mexicana, dado que en Europa, la emisión de tarjetas de crédito prepago tiene restricciones más importantes que en México.

Avisados quedais de este chiringuito, tanto para inversiones como para compra de viviendas a través de ellos, aunque estoy seguro que alguien habrá picado ya en España y vendrá a contarnos las maravillas de esta empresa.

Esta gráfica de McKinsey Global Institute, tomada de Investors Conundrum nos muestra la evolución de la deuda española total (gobierno, empresas, hogares y banca) desde 1980 hasta 2009. Fijaros que la primera década (hasta 1990) la deuda total se mantiene estable y en torno al 120% delPIB. Desde 1990 al año 2000 la deuda se incrementa en 50% y llega al 193% del PIB, fundamentalmente por el aumento de la deuda de hogares y empresas. Pero desde el año 2000 al año 2009 la deuda da un gran salto y llega al 366% del PIB, producto del fuerte endeudamiento de la banca, los hogares y las empresas. Nótese que la deuda del gobierno es la única que desciende.

De acuerdo a los datos, la deuda del gobierno es la única que se reduce al pasar del 63% al 56% delPIB. La deuda de las empresas pasa del 74% al 141% del PIB, la de los hogares del 45% al 87% delPIB, mientras que la deuda de la banca pasa del 11% al 82% del PIB. Es decir que mientras la deuda del gobierno se reduce poco más de 10%, la de los hogares y empresas se duplica y la deuda de la banca se multiplica ocho veces. Sólo el endeudamiento de la banca y las empresa equivale a 2,2 veces el PIB de España. Si consideramos que gran parte de ese endeudamiento está en el millón de propiedades sin vender (España tiene la misma canidad de propiedades sin vender que Estados Unidos, sólo que con la sexta parte de la población) vemos que el problema no tiene solución en el corto plazo, más aún con el 20% de desempleo que no tiene por donde disminuir. ¿Se entiende ahora por qué la crisis está en su fase inicial?

Fuente: Elblogsalmon

La semana pasada salió una noticia en El Economista sobre la situación de los bancos ante los inmuebles que tienen en sus balances y cuentas de resultados. El titular fue el siguiente:

Los bancos y las cajas de ahorros ya acumulan tantos activos inmobiliarios como las cuatro principales promotoras españolas

La frase anterior, aunque sea verdad, debemos contar con más información para saber el problema que pueden llegar a tener los bancos si no se comienzan a vender casas. Hoy en día una gran parte de los bancos se sitúan en una situación nada aconsejable con sus inmuebles, a la gran cantidad que tienen en sus balances hay que pensar también en las inmobiliarias que tienen los bancos, tanto empresas propias, por ejemplo Santander tiene Altamira Real State, como empresas de las que son acreedoras. Es el caso por ejemplo de Colonial que entre sus acreedores se encuentran muchos bancos. Otro ejemplo es Realia que está controlada en una parte por Caja Madrid.

En los últimos años los bancos han tomado una posición muy activa en el sector inmobiliario y ahora se encuentran con la situación de tener una liquidez de viviendas enorme. La vivienda Española esta sobrevalorada (ESADE y The Economist, le gusté o no a los bancos e inmobiliarias, es un hecho que nadie puede poner en duda.

Yo sigo pensando en un mercado bajista durante varios años, hasta que la confianza de los consumidores vuelva a niveles normales. Desde que se desató la crisis se compara el mercado inmobiliario español con el japonés, ya que muchos indicadores muestran mucha semejanza entre la crisis actual y la que sufrió Japón a finales de los 80, principios de los 90. No sé hasta que nivel llegarán los niveles de los precios de la vivienda, lo que si creo es que la fiebre de comprar pisos tardará muchos años en volver.

Fuente: Elblogsalmón

Existen maneras más fáciles de calcularlas mediante los simuladores de hipoteca que ofrecen algunas entidades financieras en sus páginas web, en vez de utilizar otras fórmulas con el excel.

Por ejemplo, en el simulador de la Caixa podemos fijar 2 de las siguientes 3 variables: un importe a solicitar, un plazo o una cuota mensual y automáticamente se calcula la otra variable. También nos permite conocer los gastos de constitución de la hipoteca y de los seguros asociados a la misma, dos importes significativos a considerar antes de tomar una decisión.

En el simulador de BBVA te simula la cuota mensual a pagar, y tiene en cuenta tu edad y tus ingresos mensuales para asignarte un plazo de pago y un diferencial del tipo de interés.

En ambos te asignan los tipos de interés inicial según las condiciones del mercado actualmente vigentes. No obstante, lo realmente importante si estamos pensando en solicitar una hipoteca es que nos planteemos varios escenarios. Para ello es mejor utilizar las aplicaciones en Excel.

Debemos considerar una cuota a pagar segun el importe actual de la hipoteca, los tipos de interés actuales y un plazo en años razonable (25, 30 años). Y a partir de ahí, ir realizando varias simulaciones, por ejemplo, si suben los tipos de interes un punto, dos puntos. Si creemos poder amortizar cierto importe al cabo de dos o tres años, conviene calcular de nuevo en cuánto se nos reduciría la cuota a pagar.

También podemos plantearnos cuanto disminuye la cuota si pagamos a 35 años en vez de en 30 años y si realmente la disminución mensual nos compensa el mayor pago de intereses al que tenemos que hacer frente.

Eso nos permitirá anticiparnos a varias situaciones futuras y que en determinado momento no nos pillemos los dedos con una cuota de la hpoteca que nos resulte demasiado gravosa de pagar.

Con los tipos de interés actuales por los suelos, debemos pensar que en 2 o 3 años pueden volver al 3-4% y que debemos de ser capaces de pagar la hipoteca y llegar a fin de mes con el incremento de cuotas que eso supondría y no guiarnos solamente por las cuotas actuales.

Fuente: Ahorrodiario

La Caja de Ahorro del Mediterráneo CAM, tira la casa por la ventana y lanza una oferta de pisos estas navidades. En total son 200 pisos con rebajas del 60% sobre su precio original y estará vigente desde el 15 de diciembre hasta el 15 de enero.

Si quieres echar un vistazo a los pisos y ofertas se ha creado una web específica para ello, se llama Regálate una casa. Además dentro de esa misma web te encontrarás enlazes a otro tipo de ofertas como subastas o alquiler con opción a comprar.

Casas en la playa, ciudad o montaña con un significativo ahorro puede merecer la pena y siendo la inmobiliaria del mismo banco puede que se den los creditos con más facilidad que en otras entidades.

Fuente: ahorrodiario

Hace unos días tuve el placer de colaborar con los amigos de GurusBlog en un post invitado en el que analicé el destino de las hipotecas nuevas que se constituía. A cierre del segundo trimestre, teniendo en cuenta el número total de hipotecas constituidas, el número de transacciones inmobiliarias y el número de viviendas nuevas iniciadas, suponiendo que el 100% de las viviendas iniciadas utilizaran financiación ajena (mucho suponer pero situación más favorable para el mercado financiero) detectamos que casi el 44% de hipotecas que se constituían no se destinaban a la adquisición de vivienda y que en el tercer trimestre este porcentaje ha subido al 48%. ¿Qué ocurre?

Que según el gráfico que adjunto en el post, este porcentaje no para de crecer desde que se desató la crisis financiera internacional y que las entidades financieras utilizan la hipoteca como vía de financiación ajena muy por encima de la realidad del mercado inmobiliario. Como explicaciones a estas estadísticas:

• Se utiliza la hipoteca como fuente de refinanciación crediticia para adquirir préstamos por garantía real.

• Sea el destino que sea de la financiación obtenida, la garantía real hipotecaria es casi imprescindible para obtener financiación.

Para que nos queden los números más clarso, desde el 01/01/2008 al 31/09/2009, siete trimestres de crisis financiera, tenemos los siguientes parámetros:

• Se han vendido un total de 866.855 viviendas, media superior anual a las 400.000 viviendas anuales que se estiman necesarias para las necesidades reales del mercado, según el Servicio de Estudios del BBVA.

• Se han formalizado un total de 1.335.304 hipotecas sobre viviendas que eliminando de esta cifra las modificaciones hipotecarias con cambios en el préstamo sin alteración de titular y restando el total de viviendas iniciadas, llegamos a la cifra de 503.512 hipotecas constituidas en estos 7 trimestres que no tienen relación alguna con el mercado inmobiliario.

Esto representa un porcentaje global del 37,71% del total de hipotecas constituidas en este periodo y si nos fijamos sólo en las operaciones del 3º trimestre, este porcentaje supone casi el 48% del total de hipotecas vendidas.

Los datos ampliados y actualizados los tenemos en la tabla inferior (click sobre ella para ampliar) y están extraidos del INE y de las bases de datos del Ministerio de la Vivienda. Como conclusión, sólo cabe pensar que la situación de endeudamiento familiar se difiere a la hipoteca y que en el momento que los tipos de interés comiencen a crecer, las ejecuciones hipotecarias vana tomar un cariz dramático si no cambia la evolución del empleo.

Como se puede apreciar, repuntes en el crédito hipotecario no tienen porqué ir ligados con mejoría del mercado inmobiliario ni con una apertura gradual del crédito concedido por las entidades financieras. El mercado inmobiliario tendrá una parálisis mayor y este índice de refinanciación seguirá creciendo en los próximos trimestres.

Fuente: elblogsalmon