La mesa del Congreso acaba de instar al Gobierno a que estudie los cambios normativos necesarios para que la ejecución por impago de una hipoteca finalice con la entrega de la vivienda. El mecanismo que se quiere instaurar es la limitación de la responsabilidad hipotecaria a la propia vivienda, de tal manera que si dejamos de pagar la hipoteca, con la ejecución hipotecaria finalicen nuestras deudas y responsabilidades futuras en el caso de no cubrir totalmente la deuda con la entidad financiera. El jingle-mail o efecto sonajero que se produce cuando los deudores hipotecarios dejan las llaves de la vivienda hipotecada.

Este cambio implicaría tomar el mismo formato hipotecario que se lleva a cabo en varios estados de EEUU, con lo cual, es un sistema que ya existe. Dentro de nuestro ordenamiento jurídico ya se pueden limitar la responsabilidad hipotecaria a la garantía del crédito, tal y como dice el art 140 de la Ley Hipotecaria eximiendo al deudor del art 1.911 del Código Civil. Claro está que para aplicar esta limitación, se tiene que pactar así entre la entidad financiera y el deudor. Los cambios legales que se pretenden incluir quieren definir las hipotecas con este límite por defecto, con lo cual, las consecuencias son muy variadas.

Esta modificación no puede ser retroactiva, dado que se perjudican las garantías de una parte y daríamos muestras de tener el mismo sistema jurídico de cualquier “república bananera”. Es decir, a nadie se le obliga a firmar una hipoteca, con lo cual, no podemos permitir que la modificación de garantías sea retroactiva y que el ladrillazo de las entidades financieras lo terminemos pagando entre todos vía impuestos y rescates a entidades financieras. Quién se haya metido en una hipoteca que no pueda pagar, sobretasada y al 120% que apechugue y pague letras por el resto de sus días, aunque haya perdido la vivienda.
Una vez se modifique este tipo de responsabilidad, algunos pueden pensar que tendrán más fácil adquirir una vivienda. En absoluto, dado que los criterios de concesión hipotecaria serán mucho más estrictos por parte de las entidades financieras. Sobre todo, el porcentaje de financiación que se concede sobre la tasación de la finca. Este porcentaje dificilmente superará el 50% con el mercado inmobiliario en situación normal. Con la situación actual del mercado, acceder a una hipoteca limitada sólo al bien es una lotería, sin olvidar uqe tendremos que disponer de una importante cantidad de cash para poder comprar cualquier bien.

En definitiva, cerrar las garantías no va a mejorar la situación del mercado inmobiliario ni las necesidades de las economías domésticas. Si alguien cree que las entidades financieras van a conceder hipotecas alegremente para comerse los ladrillos, están muy equivocados y por supuesto, una modificación de este tipo, va a acabar con la cultura de la vivienda en propiedad instaurada en este pais, dado que el acceso a un inmueble requerirá disponer de una gran cantidad de dinero de manera independiente al préstamo hipotecario.

Fuente elblogsalmon

Angel Cano, consejero delegado de BBVA se marcó ayer unas declaraciones con un trasfondo importante. Afirmó sin pestañear que los bancos deben impedir que las empresas lleven a cabo inversiones improductivas, más aún si para afrontar estos proyectos recurren a un amplio margen de apalancamiento y financiación ajena.

Esta tesis se ha puesto de manifiesto, según Cano, en las propias maniobras que ha llevado a cabo el sector financiero financiero mediante la financiación de proyectos inmobiliarios de baja rentabilidad. Oh, sorpresa, baja rentabilidad en el boom inmobiliario. Esto no es exacto que digamos, dado que no ha existido proyecto inmobiliario anterior al 2007 que tuviera una rentabilidad inferior al 40%. No obstante, es llamativo que estas afirmaciones se hagan justo el día anterior de que se conozca cómoBBVA ha permutado deuda por activos de Colonial.

Zas, ladrillazo en toda la boca al BBVA y aviso al resto del sector; señores que estamos alcanzando el tope de permutas de ladrillos por deudas y BBVA no tiene la intención de conventirse voluntariamente en la primera inmobiliaria del país. Al menos, de puertas hacia fuera, porque de balance para dentro, las cifras de provisiones adelantadas hacen suponer que BBVA dejará de vender vajillas en las oficinas para comenzar a regalar inmuebles con el libretón.

Es cierto que las entidades financieras no deben acceder a financiaciones que no sean rentables, pero el problema es que aquí siempre se analiza la rentabilidad para el propio banco y nunca la rentabilidad de la inversión. El otro día un lector nos mandó una consulta en esta línea, adquisición empresarial a base de financiación hipotecaria que ahora se encuentra con dos problemas; la caida en ingresos impide el pago de las cuotas hipotecarias, con lo cual, en el primer momento, el coste financiero de la operación, se estaba comiendo el margen bruto (EBITDA) del negocio.

Obviamente, esa financiación nunca se debería haber concedido, pero en el fondo , el primer error no lo tiene la entidad financiera, sino el gestor empresarial que se mete a empresario sin dinero, sin socios y se cree que el banco es otro socio más. Craso error por parte de esta persona que tendrá difícil solución.

Fuente : elblogsalmon

La solución para desbloquear el crédito para pymes y autónomos que plantea el ejecutivo es labanca pública a través del ICO. Esta banca concederá créditos por importe de 200.000 euros como máximo al tejido empresarial, asumiendo el riesgo de la operación íntegramente el ICO y por ende el Estado.

Hace ya algún tiempo, en nuestras encuestas preguntamos por esta posibilidad y sólo un 21% se mostraba favorable a la canalización del crédito a través de una banca pública. Ahora, si este esperpento se lleva a cabo, tenemos que discernir las cuestiones fundamentales:

¿Deniega la banca los créditos correctamente? Para responder a esta pregunta, el mejor interlocutor es el propio ICO. Si recordamos un poco, hace tres meses se puso en marcha la figura del facilitador financiero, como agente encargado para mediar entre las entidades financieras y las pymes que no tenían acceso a la financiación.

Sólo fiándonos de los datos que se pueden conseguir mediante las referencias de registro en la web del facilitador, podemos estimar que se han cursado unas 23.400 solicitudes (si numeran con alguna lógica) pero es materialmente imposible saber los porcentajes de rechazo del propio facilitador y las “causas perdidas” a nivel crediticio que ha sacado adelante esta figura en sus labores de intermediación.

Dado que no se ha puesto en marcha la propaganda propia del facilitador, anunciando de los buenos resultados que ha conseguido este “experimento financiero” me inclino a pensar que los propios mediadores del ICO rechazan a mayoría de operaciones que se les plantean por ser inviables. Esta mañana he contactado con el área de prensa del ICO y estos datos, no son públicos por ahora.

Si se confirma esta suposición, la futura banca pública puede ser el nuevo Caballo de Troya de las cuentas públicas. Para que el invento funcione entonces y se recojan los créditos que no concede el sector privado, el nivel de riesgo de impago será muy superior al que tienen las propias entidades financieras en la actualidad porque si no se asume esa posición, el ICO va a conceder los mismos créditos que concede el sector privado.

Subir el riesgo tiene que llevar aparejados dos puntos:

• Mayores tipos de interés que se puedan encontrar en el mercado financiero privado, por lo que las operaciones serían fuertemente criticadas.

• Los impagos serán muy superiores al 5% de morosidad media que tiene actualmente el mercado financiero.

Y esta morosidad no debería tener mayores problemas, hasta que topamos con la piedra angular de un impago por parte de una empresa kamikaze. Se cubre mediante dinero público y por ende banco deficitario (bad bank que está ahora de moda) si se dedica a financiaciones temerarias. Seguimos prolongando la agonía de las empresas que no tienen salida alguna y agravamos más aún el problema de déficit público.

Y por último y como dato más importante, no se le ha colocado una dotación presupuestaria al ICO para esta labor de financiación pública. Hete aquí la piedra angular a nivel macro. Una banca pública con 100 millones de euros no resuelve absolutamente nada. La cifra inicial debería rondar entre los 30.000 y 50.000 millones de euros ¿de dónde van a salir? ¿emitiendo más deuda pública? No es por ser agorero pero ¿Que opina Europa del invento? ¿Y los mercados de deuda pública, junto con sus Credit Default Swaps?

Fuente: elblogsalmon