El Blog de las subastas inmobiliarias de subastasde.com

Según nos dicen desde el INE el número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 42,4 % en junio respecto al mismo mes de 2010. Y hay que tener en cuenta que el mes de junio de 2010 tampoco fue para tirar cohetes, ni mucho menos. Si esta información sirve para tomarle el pulso al mercado inmobiliario, la conclusión es fácil: este mercado está criando malvas directamente. Mientras no se mueva el crédito de nuevo y este suele venir de los bancos y demás complejos financieros, poco vamos a poder hacer. Sin embargo, el problema de la vivienda sigue ahí. Pese a que en la Constitución Española consta que todos tenemos derecho a una vivienda digna, y que no hace falta ninguna reforma constitucional como la que está generando tanto jaleo estos días, sigue habiendo mucha gente sin su vivienda. Sin duda, las garantías que supone una hipoteca a favor de la entidad bancaria, nada tiene que ver con el riesgo que ofrece un inquilino.

Caixa d’Estalvis de Catalunya, Tarragona Y Manresa ha vendido más de 800 pisos y ha alquilado 1.200 en los primeros seis meses del año, lo que le ha permitido obtener unos ingresos de 666 millones de euros, con una significativa rentabilidad derivada del alquiler de viviendas.

Cataluña y Madrid son las Comunidades Autónomas donde se concentran más operaciones de alquiler, con el 65% y el 13% del total, respectivamente. En relación a las ventas, el 42% corresponden a las provincias catalanas, siguiéndoles Madrid y la zona de Levante con un 15% y un 12% del total de transacciones.

Los ingresos por ventas de inmuebles ascienden ya a 636 millones de euros desde que, en mayo de 2009, la entidad pusiera a disposición de los compradores el pack oportunidad vivienda. A estos resultados obtenidos en transacciones inmobiliarias con particulares se le suman otros 300 millones de euros con el cierre de operaciones en el mercado inversor.

Según el informe inmobiliario que la entidad presentó hace dos meses, la recuperación del mercado y la demanda presenta una importante heterogeneidad territorial. Mientras la mayoría de capitales de provincia están en situación de ‘stock’ técnico con potencial de demanda, existen zonas que aún requieren un ajuste más prolongado de los desequilibrios acumulados en el pasado.

La banca española tiene una exposición directa de 60.000 millones de euros al sector inmobiliario. El importe engloba los activos adquiridos como consecuencia de los impagos, así como las inversiones de las entidades en este negocio. No incluye los riesgos contraídos a través de la cartera de créditos, es decir, 402.000 millones en financiación al sector constructor y de promoción residencial, según informa el Diario Expansión.

La cifra de 60.000 millones es el resultado de sumar tres partidas de los balances de bancos y cajas: activos no corrientes en venta, inversiones inmobiliarias y existencias. Aunque está sujeta a distorsiones, los expertos consideran que esta suma permite aproximarse a la exposición del sector.

Medias

El balance de bancos y cajas se eleva a 3,3 billones de euros. Eso significa que dos de cada 100 euros de su activo (60.247 millones) dependen directamente del negocio inmobiliario. Si se excluyen del cálculo a Santander y BBVA, que representan la mitad del sector financiero y desvirtúan el cálculo, el porcentaje sube hasta el 2,92%. E

n las cajas, la ratio está en el 2,91%; en los bancos, en el 1,02%. En la crisis del 93, el peso de los inmuebles adjudicados en el balance de las grandes entidades se situó, de media, en torno al 1%.

Caixa Terrassa, Catalunya, Laietana, Kutxa, CajaSur y Caixa Sabadell son las entidades más ligadas al sector inmobiliario, con un peso en balance de más del 5%. En sentido contrario destaca Bankinter. Menos del 0,5% de su activo está vinculado de manera directa a esta actividad. Caja Rioja y Caja Extremadura también presentan una ratio reducida, al igual que Santander, Caja Badajoz, BBVA y Caixa Pollensa. Son, junto a Bankinter, las únicas entidades en las que la relación no alcanza el 1%.

Varios aspectos, en cualquier caso, ponen en contexto estas cifras. En primer lugar, hay que considerar el distinto método de consolidación de filiales (controladas al 100% o con una posición minoritaria), que distorsiona al alza la ratio de algunas entidades.

Existen dos opciones. Con un sistema, se clasifican como inversiones inmobiliarias las aportaciones al capital social de promotoras participadas, así como los préstamos concedidos a estas compañías. Con el otro modelo, el estándar, sólo computan como inversión las aportaciones al capital. La financiación a las participadas aparece en el balance como crédito a la clientela. Es decir, la exposición inmobiliaria no está concentrada en las tres partidas citadas (activos en venta, existencias e inversiones inmobiliarias) sino que también está en otros epígrafes de activo.

Así, por ejemplo, si se ajustara la ratio de Caixa Terrassa al método estándar, el peso de la actividad inmobiliaria caería del 9% al 4,6%. En Laietana, también se reduciría sensiblemente, hasta el 3,4%. El método de consolidación de filiales también condiciona los porcentajes de entidades como Caixa Catalunya o Kutxa, que soporta su exposición al sector con un core capital (capital y reservas) del 13%, entre las más altas de la banca.

Un segundo punto a tener en cuenta es que las tres partidas consideradas pueden incluir en algunos casos proyectos que no son inmobiliarios. En el caso de Pastor, así sucede con su participación en la empresa de telecomunicaciones R.

Negocio de alquiler

Otro aspecto relevante es que estos importes no se corresponden en su totalidad con activos adjudicados. En Popular, por ejemplo, la cartera de inmuebles adquiridos se eleva a 2.735 millones. Una parte de estos activos son inversiones inmobiliarias, en muchos casos históricas, que siguen siendo rentables. Distintas entidades han desarrollado tradicionalmente una línea de inversión en régimen de explotación (no promoción), que generan ingresos recurrentes por alquiler. Se concreta en naves industriales, locales, residencias de estudiantes y tercera edad, entre otros, que están rentando anualmente hasta un 6%.

Es una división de negocio importante. Antes todo el mundo presumía de estar en el sector inmobiliario; ahora prácticamente nos tenemos que esconder, explican fuentes financieras. En el caso de Caixa Laietana, por ejemplo, 240 millones de los 555 millones de activos ligados al sector son alquileres. Caixa Terrassa también tiene casi 250 millones en activos de alquiler y Kutxa, unos 25 millones de euros.

Citi Banca Privada y Mazabi Gestión de Patrimonios firman un acuerdo de colaboración estratégica en el área inmobiliaria El área de Banca Privada de Citi en España y Mazabi Gestión de Patrimonios, compañía especializada en asesoramiento global a grandes patrimonios con relevante componente inmobiliaria, han firmado hoy una alianza estratégica de colaboración en exclusiva en el área inmobiliaria.

Este acuerdo permitirá a los clientes de Citi Banca Privada en España acceder a los servicios de asesoramiento inmobiliario que presta Mazabi, y que abarcan todas las áreas de un patrimonio diversificado (técnico, financiero, legal, mercantil, tributario, administración y gestión). Por otro lado, los clientes de Mazabi se podrán beneficiar de la plataforma global de productos y servicios de Citi en todo el mundo.

El acuerdo ha sido firmado por D. Fernando López, responsable de Banca Privada de Citi para España y Portugal, y por D. Juan Antonio Gutiérrez, Consejero Delegado de Mazabi.

Fernando López ha comentado: “Estamos muy satisfechos de haber podido sellar esta alianza estratégica con una empresa como Mazabi en la que se han agrupado algunos de los mejores profesionales del sector. Tanto Juan Antonio Gutiérrez, su CEO, como Vicente Gómez de la Cruz, su Presidente, cuentan con una amplia experiencia en el sector de real estate y gozan de un gran reconocimiento en el mercado español”.

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, por su parte, ha comentado: “Para Mazabi es todo un hito la firma de este acuerdo con un banco internacional del prestigio y presencia global como Citi. El acuerdo permitirá que los clientes de ambas organizaciones se puedan beneficiar de las capacidades de las dos entidades”.

Según un informe de la Sociedad Pública de Alquiler, las viviendas en España bajaron el año pasado entre un 6 y un 10 %.

El mismo informe,  nos dice  que Barcelona tuvo una caída en los alquileres de un 11,3 % , lo que nos situa la renta en 12,1 euros al mes y por metro cuadrado y que todo y con esto és la ciudad de España con los alquileres más altos .

Algo parecido paso en  Madrid que el alquiler cayó un 6,3 % durante el año pasado, lo que situa la renta en 12 euros al mes y por metro cuadrado .

Según este informe las ciudades con los alquileres más altos serian Barcelona, seguida de Madrid y con una renta de 11,3 euros al mes y por metro cuadrado se situaria la ciudad de Bilbao .

Cuando veíamos que los alquileres iban subiendo.. ..hasta un 20% anual…en algunas ciudades…nos decantamos por la hipoteca … pues la cuota era equivalente.

Ahora con el salario mínimo.

Que duro será asumir la nueva realidad