La banca española tiene una exposición directa de 60.000 millones de euros al sector inmobiliario. El importe engloba los activos adquiridos como consecuencia de los impagos, así como las inversiones de las entidades en este negocio. No incluye los riesgos contraídos a través de la cartera de créditos, es decir, 402.000 millones en financiación al sector constructor y de promoción residencial, según informa el Diario Expansión.
La cifra de 60.000 millones es el resultado de sumar tres partidas de los balances de bancos y cajas: activos no corrientes en venta, inversiones inmobiliarias y existencias. Aunque está sujeta a distorsiones, los expertos consideran que esta suma permite aproximarse a la exposición del sector.
Medias
El balance de bancos y cajas se eleva a 3,3 billones de euros. Eso significa que dos de cada 100 euros de su activo (60.247 millones) dependen directamente del negocio inmobiliario. Si se excluyen del cálculo a Santander y BBVA, que representan la mitad del sector financiero y desvirtúan el cálculo, el porcentaje sube hasta el 2,92%. E
n las cajas, la ratio está en el 2,91%; en los bancos, en el 1,02%. En la crisis del 93, el peso de los inmuebles adjudicados en el balance de las grandes entidades se situó, de media, en torno al 1%.
Caixa Terrassa, Catalunya, Laietana, Kutxa, CajaSur y Caixa Sabadell son las entidades más ligadas al sector inmobiliario, con un peso en balance de más del 5%. En sentido contrario destaca Bankinter. Menos del 0,5% de su activo está vinculado de manera directa a esta actividad. Caja Rioja y Caja Extremadura también presentan una ratio reducida, al igual que Santander, Caja Badajoz, BBVA y Caixa Pollensa. Son, junto a Bankinter, las únicas entidades en las que la relación no alcanza el 1%.
Varios aspectos, en cualquier caso, ponen en contexto estas cifras. En primer lugar, hay que considerar el distinto método de consolidación de filiales (controladas al 100% o con una posición minoritaria), que distorsiona al alza la ratio de algunas entidades.
Existen dos opciones. Con un sistema, se clasifican como inversiones inmobiliarias las aportaciones al capital social de promotoras participadas, así como los préstamos concedidos a estas compañías. Con el otro modelo, el estándar, sólo computan como inversión las aportaciones al capital. La financiación a las participadas aparece en el balance como crédito a la clientela. Es decir, la exposición inmobiliaria no está concentrada en las tres partidas citadas (activos en venta, existencias e inversiones inmobiliarias) sino que también está en otros epígrafes de activo.
Así, por ejemplo, si se ajustara la ratio de Caixa Terrassa al método estándar, el peso de la actividad inmobiliaria caería del 9% al 4,6%. En Laietana, también se reduciría sensiblemente, hasta el 3,4%. El método de consolidación de filiales también condiciona los porcentajes de entidades como Caixa Catalunya o Kutxa, que soporta su exposición al sector con un core capital (capital y reservas) del 13%, entre las más altas de la banca.
Un segundo punto a tener en cuenta es que las tres partidas consideradas pueden incluir en algunos casos proyectos que no son inmobiliarios. En el caso de Pastor, así sucede con su participación en la empresa de telecomunicaciones R.
Negocio de alquiler
Otro aspecto relevante es que estos importes no se corresponden en su totalidad con activos adjudicados. En Popular, por ejemplo, la cartera de inmuebles adquiridos se eleva a 2.735 millones. Una parte de estos activos son inversiones inmobiliarias, en muchos casos históricas, que siguen siendo rentables. Distintas entidades han desarrollado tradicionalmente una línea de inversión en régimen de explotación (no promoción), que generan ingresos recurrentes por alquiler. Se concreta en naves industriales, locales, residencias de estudiantes y tercera edad, entre otros, que están rentando anualmente hasta un 6%.
Es una división de negocio importante. Antes todo el mundo presumía de estar en el sector inmobiliario; ahora prácticamente nos tenemos que esconder, explican fuentes financieras. En el caso de Caixa Laietana, por ejemplo, 240 millones de los 555 millones de activos ligados al sector son alquileres. Caixa Terrassa también tiene casi 250 millones en activos de alquiler y Kutxa, unos 25 millones de euros.
