La banca española tiene una exposición directa de 60.000 millones de euros al sector inmobiliario. El importe engloba los activos adquiridos como consecuencia de los impagos, así como las inversiones de las entidades en este negocio. No incluye los riesgos contraídos a través de la cartera de créditos, es decir, 402.000 millones en financiación al sector constructor y de promoción residencial, según informa el Diario Expansión.

La cifra de 60.000 millones es el resultado de sumar tres partidas de los balances de bancos y cajas: activos no corrientes en venta, inversiones inmobiliarias y existencias. Aunque está sujeta a distorsiones, los expertos consideran que esta suma permite aproximarse a la exposición del sector.

Medias

El balance de bancos y cajas se eleva a 3,3 billones de euros. Eso significa que dos de cada 100 euros de su activo (60.247 millones) dependen directamente del negocio inmobiliario. Si se excluyen del cálculo a Santander y BBVA, que representan la mitad del sector financiero y desvirtúan el cálculo, el porcentaje sube hasta el 2,92%. E

n las cajas, la ratio está en el 2,91%; en los bancos, en el 1,02%. En la crisis del 93, el peso de los inmuebles adjudicados en el balance de las grandes entidades se situó, de media, en torno al 1%.

Caixa Terrassa, Catalunya, Laietana, Kutxa, CajaSur y Caixa Sabadell son las entidades más ligadas al sector inmobiliario, con un peso en balance de más del 5%. En sentido contrario destaca Bankinter. Menos del 0,5% de su activo está vinculado de manera directa a esta actividad. Caja Rioja y Caja Extremadura también presentan una ratio reducida, al igual que Santander, Caja Badajoz, BBVA y Caixa Pollensa. Son, junto a Bankinter, las únicas entidades en las que la relación no alcanza el 1%.

Varios aspectos, en cualquier caso, ponen en contexto estas cifras. En primer lugar, hay que considerar el distinto método de consolidación de filiales (controladas al 100% o con una posición minoritaria), que distorsiona al alza la ratio de algunas entidades.

Existen dos opciones. Con un sistema, se clasifican como inversiones inmobiliarias las aportaciones al capital social de promotoras participadas, así como los préstamos concedidos a estas compañías. Con el otro modelo, el estándar, sólo computan como inversión las aportaciones al capital. La financiación a las participadas aparece en el balance como crédito a la clientela. Es decir, la exposición inmobiliaria no está concentrada en las tres partidas citadas (activos en venta, existencias e inversiones inmobiliarias) sino que también está en otros epígrafes de activo.

Así, por ejemplo, si se ajustara la ratio de Caixa Terrassa al método estándar, el peso de la actividad inmobiliaria caería del 9% al 4,6%. En Laietana, también se reduciría sensiblemente, hasta el 3,4%. El método de consolidación de filiales también condiciona los porcentajes de entidades como Caixa Catalunya o Kutxa, que soporta su exposición al sector con un core capital (capital y reservas) del 13%, entre las más altas de la banca.

Un segundo punto a tener en cuenta es que las tres partidas consideradas pueden incluir en algunos casos proyectos que no son inmobiliarios. En el caso de Pastor, así sucede con su participación en la empresa de telecomunicaciones R.

Negocio de alquiler

Otro aspecto relevante es que estos importes no se corresponden en su totalidad con activos adjudicados. En Popular, por ejemplo, la cartera de inmuebles adquiridos se eleva a 2.735 millones. Una parte de estos activos son inversiones inmobiliarias, en muchos casos históricas, que siguen siendo rentables. Distintas entidades han desarrollado tradicionalmente una línea de inversión en régimen de explotación (no promoción), que generan ingresos recurrentes por alquiler. Se concreta en naves industriales, locales, residencias de estudiantes y tercera edad, entre otros, que están rentando anualmente hasta un 6%.

Es una división de negocio importante. Antes todo el mundo presumía de estar en el sector inmobiliario; ahora prácticamente nos tenemos que esconder, explican fuentes financieras. En el caso de Caixa Laietana, por ejemplo, 240 millones de los 555 millones de activos ligados al sector son alquileres. Caixa Terrassa también tiene casi 250 millones en activos de alquiler y Kutxa, unos 25 millones de euros.

Citi Banca Privada y Mazabi Gestión de Patrimonios firman un acuerdo de colaboración estratégica en el área inmobiliaria El área de Banca Privada de Citi en España y Mazabi Gestión de Patrimonios, compañía especializada en asesoramiento global a grandes patrimonios con relevante componente inmobiliaria, han firmado hoy una alianza estratégica de colaboración en exclusiva en el área inmobiliaria.

Este acuerdo permitirá a los clientes de Citi Banca Privada en España acceder a los servicios de asesoramiento inmobiliario que presta Mazabi, y que abarcan todas las áreas de un patrimonio diversificado (técnico, financiero, legal, mercantil, tributario, administración y gestión). Por otro lado, los clientes de Mazabi se podrán beneficiar de la plataforma global de productos y servicios de Citi en todo el mundo.

El acuerdo ha sido firmado por D. Fernando López, responsable de Banca Privada de Citi para España y Portugal, y por D. Juan Antonio Gutiérrez, Consejero Delegado de Mazabi.

Fernando López ha comentado: “Estamos muy satisfechos de haber podido sellar esta alianza estratégica con una empresa como Mazabi en la que se han agrupado algunos de los mejores profesionales del sector. Tanto Juan Antonio Gutiérrez, su CEO, como Vicente Gómez de la Cruz, su Presidente, cuentan con una amplia experiencia en el sector de real estate y gozan de un gran reconocimiento en el mercado español”.

Juan Antonio Gutiérrez, CEO de Mazabi, por su parte, ha comentado: “Para Mazabi es todo un hito la firma de este acuerdo con un banco internacional del prestigio y presencia global como Citi. El acuerdo permitirá que los clientes de ambas organizaciones se puedan beneficiar de las capacidades de las dos entidades”.

Según un informe de la Sociedad Pública de Alquiler, las viviendas en España bajaron el año pasado entre un 6 y un 10 %.

El mismo informe,  nos dice  que Barcelona tuvo una caída en los alquileres de un 11,3 % , lo que nos situa la renta en 12,1 euros al mes y por metro cuadrado y que todo y con esto és la ciudad de España con los alquileres más altos .

Algo parecido paso en  Madrid que el alquiler cayó un 6,3 % durante el año pasado, lo que situa la renta en 12 euros al mes y por metro cuadrado .

Según este informe las ciudades con los alquileres más altos serian Barcelona, seguida de Madrid y con una renta de 11,3 euros al mes y por metro cuadrado se situaria la ciudad de Bilbao .

Cuando veíamos que los alquileres iban subiendo.. ..hasta un 20% anual…en algunas ciudades…nos decantamos por la hipoteca … pues la cuota era equivalente.

Ahora con el salario mínimo.

Que duro será asumir la nueva realidad

Normalmente confiamos en nuestro banco, es donde tenemos nuestros ahorros. Creemos que en el banco van a cuidar de ellos y van a aconsejarnos lo mejor para nuestros ahorros. O tal vez no.

No sé si es casualidad, pero últimamente me estoy encontrando con bastantes artículos en los que se cuestiona la moral de la industria financiera. Desde los consejos de administración hasta los empleados de sucursal.

Por una lado hay quien afirma que se debe acabar con la cultura de los bonos, que eso solo produce resultados a corto plazo, pero que puede provocar más crisis financieras en el futuro.

También está quien cuestiona la moralidad de los directores de sucursal, afirmando que han pasado a ser comerciales, personas que simplemente buscan vender, sin preocuparles lo que es mejor para el cliente. Por supuesto no faltan las historias de terror que nos ponen en guardia nada más oírlas y nos hacen imaginar entrar en el templo maldito cuando entramos en una sucursal bancaria.

Cuidado, que dentro de los mencionado anteriormente también parece que se barre para adentro. No creo que esa sea la principal motivación, pero si aprovechando que el Pisuerga pasa por Valladolid….

Parece que cada vez más va a ser importante que nosotros mismos aprendamos a manejar nuestras propias finanzas. ¿Entraremos en un mercado como el norteamericano donde es más habitual contratar a asesores?

Fuente elblogsalmon

El rentista, es un tipo de perfil de personas que obtienen como fuente principal de ingresos los rendimientos generados por el alquiler de sus propiedades inmobiliarias, hábilmente diversificadas entre viviendas, aparcamientos, naves industriales o segundas residencias.

Conozco a varias personas que tienen centralizada su actividad económica en este área, con las consiguientes ventajas que han adquirido en el tiempo y con una forma bastante particular de ver la situación actual. Estos perfiles personales se pueden dividir en:

• Promotores inmobiliarios pequeños que han acumulado propiedades que no han vendido en sus propias promociones.

• Destino de inversiones, bien con financiación propia o ajena que han operado comprado todo lo comprable durante la expansión de la burbuja.

Entre esots perfiles, destaca normalmente un gran apalancamiento crediticio, tanto a corto como a largo plazo, dado que la inversión inmobiliaria continuada por los tópicos “la vivienda nunca baja” y “la hipoteca la paga el inquilino” se han llevado a su máxima expresión.

Por otra parte, se encuentran aquellos que tienen un patrimonio libre de deudas, expuesto al mercado del alquiler con todas sus consecuencias. Pero los problemas comenzaron en el 2008 y estos se van a agudizar ¿qué problemas se les presentan a estos rentistas?

Desde el 2008, la contracción económica ha provocado el cierre de muchas empresas y locales con actividades comerciales. El resto, está teniendo serios problemas para realizar sus pagos con relativa puntualidad por lo que el 100% de ingresos mensuales garantizados, ha caido a 50% entre locales cerrados e inquilinos morosos.

Por otra parte, son reacios a la bajada del importe de las rentas y bastantes empresas han cambiado su ubicación en los dos últimos años, mejorando en precio o tomando posiciones en locales o dependencias mejor preparadas para su actividad comercial.

Respecto al mercado de la vivienda, se han unido varios factores:

• El desempleo y colectivo inmigrante, ha dejado de pagar alquileres,

• Otro gran sector ha decidido que los alquileres se tienen que declarar para poder recibir las oportunas subvenciones al alquiler que se han puesto en marcha.

Las consecuencias de impagos, gastos originados por inmuebles no alquilados y el ritmo de vida acumulado por muchos de ellos, genera que la mayoría ya no tenga liquidez suficiente ni para pagarse un abogado.

Este tipo de perfiles son los que se han erigido como nuevos ricos del ladrillo, con múltiples propiedades y un flujo de ingresos y gastos mensuales elevados. El impacto dentro de la economía familiar ha sido severo, pero la mayoría sólo han optado por el ajuste drástico de ingresos por terceros, manteniendo ellos todos los gastos habituales a niveles insoportables para economías domésticas que pierden el 50% de sus ingresos.

Estos mismos negacionistas de la burbuja, de la caida de precios de los inmuebles, son los que se niegan a “malvender” sus propiedades por más visicitudes económicas que pasen, dado que no se pueden regalar y aún viven plenamente convencidos que esta crisis de precios en vivienda es puntual.

Por último, sólo han reparado que en las entidades financieras ya no les sonríen, el director no los atiende en el despacho, las tarjetas de crédito han dejado de funcionar y el móvil se lo ha cortado varias veces la compañía. Pero eso es debido a la mala fe de los bancos.

Por último, preferirán ver sus propiedades embargadas y subastadas en el mejor de los casos o pasar hambre haciendo fila en los comedores sociales de ONGs antes que vender a los precios en los que el mercado está dispuesto a comprar, porque ellos no pueden regalar nada. Un rentista no sabe perder puesto que por norma general siempre ha ganado, por lo que auguro un importante incremento de suicidios en este año. Suicidios si, porque la agónica espera de la subida de precios del mercado inmobiliario y la recuperación económica, les queda aún muy lejos.

Fuente: Elblogsalmon

A cierre del 2009, la línea ICO – moratoria hipotecas se ha constatado como un rotundo fracaso en todos sus términos. Según datos de Servimedia, sólo se han aplazado 11.796 hipotecas por un importe de 72,9 millones de euros. Esta línea cuando se puso en marcha, contaba con una dotación presupuestaria de 6.000 millones de euros, cuantía que se supone que se iba a consumir en dos años con 500.000 hipotéticos beneficiarios.

Esta línea ICO consiste en aplazar el 50% de las cuotas de la hipoteca durante dos años, mediante la formalización de un préstamo con carencia de capital e intereses con la entidad financiera y contando con el aval del ICO para este aplazamiento. Una vez transcurrido el plazo de dos años, se retoma el pago de los 12.000 euros máximos aplazables por hipoteca junto con las cuotas del crédito hipotecario a la cantidad resultante dentro de los dos años. Esta línea es casi un suicidio financiero para los hipotecados dado que se incrementa la carga financiera global hasta en 3.500 euros.

Parte de la premisa de una mejora sustancial de la economía familiar una vez transcurridos los dos años, pero esa mejoría no tiene que ser tal que pueda asumir un pago casi un 30% superior al que no se puede hacer frente actualmente. Por otra parte, se ha criticado ampliamente a las entidades financieras que no han colaborado activamente con esta línea, pero esa crítica no tiene un sustento excesivo, dado que a esta línea se debe recurrir si no queda más remedio.

El sobreendeudamiento familiar es latente pero esta medida incrementaba sustancialmente los pagos futuros. Para que esta línea no hubiera sido tan lesiva para las economías domésticas, debería haber permitido la carencia en capital durante dos años, pagando sólo la parte proporcional de intereses. claro está que hipotecas con pocos años de vigencia y a plazos largos, los intereses representan el mayor porcentaje de pago en la cuota.

Lo que está claro que ampliar el volumen de deuda contraida para familias en dificultades financieras no es la mejor opción y de ahí que se hayan solicitado un número de operaciones casi ridículo para el total de préstamos hipotecarios concedidos. Esperemos a ver cuáles son las explicaciones oficiales al fracaso de esta línea, porque si el fín va a ser echarle la culpa a las entidades financieras, vamos a tener un serio problema de entendimiento financiero con nuestros digirentes.

Fuente: El Blog Salmon

CajaDuero ha aceptado 208 viviendas al pocero de Seseña a cambio de cancelar una deuda de unos 34 millones de euros. Eso me sale que han aceptado algo más de 160.000 euros por piso. A pesar de el cambio de deuda por activos la empresa del pocero todavía debe a Caja Duero unos 34 millones de euros. Como supongo que en Caja Duero no tenían esos 34 millones de euros debajo del colchón cuando se los prestaron a Francisco Hernando, puedo concluir que Caja Duero ahora tiene 208 viviendas a las que le querrán sacar la máxima rentabilidad posible.
Es cierto que CajaDuero tiene la opción de vender estos pisos. No sería la primera entidad que vende propiedad inmobiliaria. Además tiene una red de sucursales que puede utilizar para encontrar personas que busquen invertir en ladrillo o familias en busca de su primera vivienda. No obstante, dado que las noticias del mercado inmobiliario no son muy halagüeñas y que los tiempos no acompañan no creo que les resulte fácil hacerlo, que no imposible.
¿Qué nos queda? Queda la opción de buscar inquilinos que nos paguen el alquiler de dichas viviendas. No es su negocio, pero cosas más raras se han visto. Es cierto que Seseña no es el lugar favorito que la gente busca para vivir, pero estoy seguro de que no es el único lugar dónde las entidades bancarias van a tener propiedad inmobiliaria. A medida que las constructoras vayan quebrando los bancos se pueden encontrar con grandes cantidades de propiedad inmobiliaria repartidas por muchas ciudades y barrios.
Además hay que añadir que CajaDuero tendrá competencia a la hora de vender dichas viviendas, como nos demuestra el echar un vistazo a un portal inmobiliario.
Fuente: El blog Salmon